نقش نظارتی دولت در بخش مسکن صفر است


به گزارش خبرگزاری اصفهان از اصفهان، چند ماهی است که بازار املاک راکد بوده و معاملات در بازار املاک با کندی روبه رو شده است. اما با توجه به افزایش قیمت مواد اولیه و مصالح ساختمانی، قیمت مسکن هر روز افزایش می یابد. در این میان طرف خریدار قدرت چندانی برای ورود به بازار ندارد.

اگر این موضوع را به مسائلی مانند افزایش قیمت رهن و اجاره در فصل تابستان و کاهش توانایی مستاجران در پرداخت این مبالغ اضافه کنیم، به جایی می رسیم که مشکل مسکن در ایران به یک موضوع ساختاری در اقتصاد ایران تبدیل شده است. سیاست خاصی اتخاذ و در سطح وسیعی در این زمینه اجرا می شود، نمی توان انتظار داشت که این مشکل به طور اساسی حل شود.

این در حالی است که به گفته بسیاری از اقتصاددانان، هم عوامل اصلی مشکل مسکن مشخص است و هم راه حل آن در دسترس و قابل اجراست و نیازمند عزم دولت در این زمینه است. در همین راستا به سراغ بابک صفری، یکی از اعضای هیأت علمی اقتصاد دانشگاه اصفهان رفتیم تا از او درباره مشکلات اصلی و راهکارهای قابل اجرا جویا شویم.

به گفته صفری، دولت باید جایگاه انفعالی در بازار مسکن را رها کرده و در هدایت بازار و عرضه و از سوی دیگر کنترل تقاضا نقش فعالی داشته باشد تا تا حدودی بر مشکل مسکن غلبه کند.

فارس: به نظر شما دلیل اصلی گرانی مسکن چیست؟

سافاری: قیمت مسکن ترکیبی از ۲ عنصر ساختمان و زمین است، یعنی در مورد قیمت مسکن باید ببینیم این قیمت به دلیل هزینه ساخت افزایش یافته است یا قیمت زمین. واقعیت این است که قیمت کل زمین و کل هزینه مسکن با قیمت تمام شده مسکن بسیار متفاوت است و بیشتر هزینه مسکن به قیمت زمین برمی گردد و عامل اصلی این است که ما نداریم. هر گونه طرحی برای تامین زمین در شهرهای ما.

اگر بخواهیم دقت کنیم باید بگوییم که زمین عامل کمیابی است و می بینیم که وقتی شهر توسعه پیدا می کند قیمت مکان های خاص افزایش می یابد. زمین محدود است و جمعیت در حال افزایش است و خانواده ها به واحد مسکونی نیاز دارند، اما زمین به طور منظم عرضه نمی شود.

نکته دیگر اینکه زمین برخلاف ساخت و ساز دارایی دائمی است و وقتی چنین است نباید انتظار داشته باشیم که با افزایش قیمت سایر دارایی ها قیمت آن افزایش پیدا نکند و دیدیم که این امر همزمان با دارایی های دیگر.

سرمایه داران در بازارهای موازی املاک و مستغلات بازده بالایی کسب می کنند

فارس: در صحبت هایتان اشاره کردید که با کمبود زمین قیمت اماکن ویژه افزایش می یابد در حالی که در حاشیه شهر نیز شاهد این اتفاق هستیم. دلیل این امر را در چه می بینید؟

سافاری: این به روش تحویل برمی گردد. در برخی مناطق، منابع یابی و احتکار در گذشته اتفاق افتاده است، بنابراین دولت نمی تواند در تامین زمین دخالت کند و زمین کمیاب می شود، اما اگر دولت به صورت مستمر و برنامه ریزی شده این کار را انجام دهد، ارزش زمین به ارزش اموال (به جز مناطق خاص) از بین می رود. شاهد بوده ایم که به دلیل توسعه شهری همواره افزایش قیمت ها وجود دارد.

فارس: چگونه می توانیم انبوه سازان را وارد حوزه خصوصی سازی مسکن کنیم؟

سافاری: مشکلی که ما داریم این است که سرمایه سرمایه داران در بازارهای موازی املاک بازده بالایی دارد و مشکل مسکن به مشکل ساختاری اقتصاد برمی گردد، یعنی در اقتصاد هنوز امکان کنترل مالیات و مالیات را نداریم. ما نمی توانیم مکانیسم های اقتصادی را به دست آوریم. فقط در یک مورد می توان آرامش را در بازار املاک برقرار کرد و سایر بازارهای املاک در آرامش هستند. اگر نرخ ارز، تورم و … افزایش یابد، این بخش را نیز تحت تأثیر قرار خواهد داد و بازار املاک و مستغلات را نمی توان مستقل از بازار سایر دارایی ها دید.

فارس: به نظر شما ایجاد شهرک های مسکونی ظرفیت حل مشکل مسکن را دارد؟

سافاری: ما نیاز به عرضه مستمر زمین مسکونی در مناطق مختلف مانند شهرک ها داریم. زمانی که این پیشنهاد رخ دهد، توسعه شهر نیز به صورت سازمان یافته و برنامه ریزی شده صورت می گیرد. اگر بخواهیم قیمت زمین کنترل شود نیاز به عرضه مستمر داریم و اگر این اتفاق نیفتد کنترلی بر قیمت زمین و توسعه شهر نداریم و این موارد باعث ایجاد بی نظمی در شهر می شود. بازار و توسعه

آزادترین بازار کشور، بازار املاک و مستغلات است

فارس: شاهد بودیم که یکی از مهم ترین دلایل افزایش قیمت مسکن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی است. برای ثابت ماندن این آیتم چه اقدامی باید انجام شود؟

سافاری: این سوال یک سوال فراگیر در مشکل اقتصادی ما است و نمی‌توان گفت اگر کالاهای مختلف افزایش قیمت داشته باشند، برای مواد این اتفاق نمی‌افتد. افزایش قیمت مواد یک اپیدمی است و در این حالت زمانی که تورم اصلی وجود ندارد، انرژی افزایش قیمت پیدا نمی کند، اتفاق نمی افتد.

مشکل این قسمت یک قسمت نیست بلکه قسمت اصلی مشکل مشکل تورم کل کشور است که به این قسمت هم سرایت کرده است.

فارس: به نظر شما سیاست های اقتصادی دولت در حوزه مسکن باید به چه سمتی برود تا مشکل حل شود؟

سافاری: مشکل ما این است که دولت در همه بازارها چارچوب نظارتی دارد، اما در بازار مسکن که بخش زیادی از هزینه های خانوار را به خود اختصاص می دهد و قیمت و هزینه آن بر رفاه خانواده تاثیر می گذارد، این نقش نظارتی تقریبا صفر است. .

آزادترین بازار کشور، بازار املاک و مستغلات است. این به معنای یک بازار کاملا رقابتی است که در آن دولت هیچ اجاره یا مالیاتی پرداخت نمی کند. در این بازار نقش دولت منفعل است و هر بار که باید طرحی را اجرا می کرد کارایی لازم را نداشت و معتقدم دولت نیاز به دخالت در تامین زمین و کاهش قیمت ساخت خانه اولی دارد. زمانی که تقاضا در بازار اتفاق بیفتد، کنترل می شود و بعداً مشکل حل می شود.

این موضوع نیازمند یک چارچوب هدفمند نظارت و کنترل دولت در بخش عرضه، اعطای وام و تسهیلات به تولیدکنندگان و خریداران است.

انتهای پیام/۳۶۴۹/الف/




این مقاله را به صفحه اول پیشنهاد دهید